Q&A - HÄUFIGE FRAGEN - IHRE IMMOBILIENEXPERTIN BEANTWORTET ALLE FRAGEN!

WARUM EINEN IMMOBILIENMAKLER BEAUFTRAGEN, WENN ICH AUCH SELBST VERKAUFEN KANN?


Professionelles Fachwissen:

Ich verfüge über umfassende Fachkenntnisse und langjährige Erfahrung in der Immobilienbranche. Ich kenne die lokalen Marktbedingungen, aktuelle Trends sowie relevante Gesetze und Vorschriften. Diese Expertise ermöglicht es mir, Ihre Immobilie fachgerecht und seriös zu bewerten und so den bestmöglichen Preis zu erzielen, sei es beim Verkauf oder bei der Vermietung.

Zeitersparnis:

Der Prozess des Kaufs oder Verkaufs einer Immobilie kann zeitaufwendig und komplex sein. Ich übernehme alle anfallenden Aufgaben im Zusammenhang mit dem Immobilientransaktionsprozess, einschließlich der Suche nach geeigneten Objekten, der Koordination von Besichtigungen, der Verhandlung mit potenziellen Käuferinnen oder Verkäuferinnen und der Abwicklung von Verträgen. So sparen Sie wertvolle Zeit und gestalten den Prozess effizienter.

Netzwerk und Ressourcen:

Mein weitreichendes Netzwerk in Wien und Umgebung, einschließlich anderer Maklerinnen, potenzieller Käuferinnen oder Verkäuferinnen, Finanzinstitute und Anwältinnen, ist ein großer Vorteil. Ich kann jederzeit auf dieses Netzwerk zurückgreifen, um Interessent*innen zu finden und zusätzliche Dienstleistungen wie Home Staging anzubieten, die für Sie von Vorteil sind.

WAS BEDEUTET DAS BESTELLERPRINZIP?

Seit dem 1. Juli 2023 gibt es in Österreich eine wesentliche Gesetzesänderung: das sogenannte Bestellerprinzip. Dieses Prinzip besagt, dass Wohnimmobilien zur Miete für Suchende provisionsfrei sind. Die Maklerprovision wird seitdem vom ersten Auftraggeber des Maklers bezahlt. Das Bestellerprinzip gilt ausschließlich bei der Vermietung von Wohnimmobilien. Kauf- und Gewerbeimmobilien sind davon ausgenommen. Beim Verkauf von Immobilien gilt weiterhin die gesetzliche Provision von 3% plus 20% USt, die jeweils vom Käufer sowie vom Verkäufer getragen wird.

WAS MUSS ICH BEIM VERKAUF MEINER IMMOBILIE BEACHTEN?

Beim Verkauf einer Immobilie sind mehrere wichtige Schritte zu beachten, um einen erfolgreichen und reibungslosen Ablauf zu gewährleisten:

  1. Professionelle Bewertung: Lassen Sie Ihre Immobilie von einem Experten, einem Makler, bewerten, um den aktuellen Marktwert zu ermitteln. Dies stellt sicher, dass Sie einen fairen und wettbewerbsfähigen Preis erzielen.

  2. Rechtliche Unterlagen: Stellen Sie sicher, dass alle relevanten Dokumente wie Grundbuchauszug, Energieausweis, Baupläne und Grundrisse vollständig und aktuell sind. Diese Unterlagen sind für potenzielle Käufer und für den Verkaufsprozess unerlässlich.

  3. Marketingstrategie: Entwickeln Sie eine gezielte Marketingstrategie, um Ihre Immobilie optimal zu präsentieren. Dies kann professionelle Fotos, virtuelle Rundgänge und ansprechende Exposés umfassen, die Ihre Immobilie ins beste Licht rücken.

  4. Besichtigungen: Organisieren und koordinieren Sie Besichtigungstermine mit potenziellen Käufern. Stellen Sie sicher, dass die Immobilie in einem gepflegten Zustand ist und alle Fragen der Interessenten kompetent beantwortet werden.

  5. Verhandlungen: Führen Sie Verhandlungen mit potenziellen Käufern professionell und sachlich. Ein erfahrener Makler kann hier von großem Vorteil sein, um den besten Preis und die besten Konditionen für Sie zu erzielen.

  6. Vertragsabschluss: Arbeiten Sie mit einem Anwalt/Notar zusammen, um den Kaufvertrag rechtssicher zu gestalten und den Verkaufsprozess abzuschließen. Der Notar stellt sicher, dass alle gesetzlichen Anforderungen erfüllt sind und beide Parteien rechtlich abgesichert sind.

  7. Übergabe: Planen Sie die Übergabe der Immobilie sorgfältig, um einen reibungslosen Übergang zu gewährleisten. Dies umfasst die Schlüsselübergabe und die Erstellung eines Übergabeprotokolls.

Indem Sie diese Schritte beachten und professionelle Unterstützung in Anspruch nehmen, stellen Sie sicher, dass der Verkauf Ihrer Immobilie erfolgreich und stressfrei verläuft.

WELCHE KAUFNEBENKOSTEN ENTEHEN FÜR KÄUFER UND VERKÄUFER?

Beim Kauf und Verkauf von Immobilien in Österreich fallen für beide Parteien verschiedene Kaufnebenkosten an. Hier ist eine Übersicht der wichtigsten Kostenpunkte:

Für Käufer:

  1. Grunderwerbsteuer: 3,5% des Kaufpreises
  2. Eintragungsgebühr ins Grundbuch: 1,1% des Kaufpreises
  3. Notarkosten: Die Kosten für den Notar variieren, betragen aber in der Regel etwa 1-3% des Kaufpreises plus USt plus Barauslagen. Diese umfassen die Vertragsausarbeitung und die Beglaubigung.
  4. Maklerprovision: Falls ein Makler involviert ist, beträgt die Provision in der Regel 3% des Kaufpreises zuzüglich 20% USt.
  5. Finanzierungskosten: Bei Inanspruchnahme einer Hypothek fallen zusätzlich Bearbeitungsgebühren und eventuelle Schätzgebühren der Bank an sowie 1,2% für die Pfandrechtseintragung ins Grundbuch.

Für Verkäufer:

  1. Maklerprovision: Auch für Verkäufer fällt eine Maklerprovision an, die in der Regel 3% des Kaufpreises zuzüglich 20% USt beträgt.
  2. Kosten für die Immobilienbewertung: Falls eine professionelle Bewertung erforderlich ist, um den Marktwert festzustellen, können hierfür zusätzliche Kosten anfallen.
  3. Löschungskosten aus dem Grundbuch: Falls Sie noch eine Hypothek im Grundbuch eingetragen haben, wird diese im Zuge der Veräußerung aus dem Grundbuch gelöscht, um eine lastenfreie Übergabe zu gewährleisten.
  4. Immobilienerstragsteuer: Die Immobilienertragsteuer (ImmoEst) ist eine besondere Erhebungsform der Einkommensteuer. Einkünfte aus der Veräußerung von privaten Grundstücken unterliegen der ImmoEst. Davon ausgenommen sind im Wesentlichen nur der Hauptwohnsitz und selbst hergestellte Gebäude.

    Die Immobilienertragsteuer beträgt 30 % des Verkaufsgewinns für Immobilien, die ab dem 01.04.2002 erworben wurden (Neu-Grundstücke). Für Immobilien, die vor dem 31.03.2002 erworben wurden (Alt-Grundstücke), gilt ein niedrigerer Steuersatz von 4,2 % auf den Verkaufspreis.

Steuerbefreiungen bei der Immobilienertragsteuer

Es gibt drei Hauptsituationen, die eine Befreiung von der Immobilienertragsteuer (Immo-ESt) ermöglichen.

Erbschaft und Schenkung

Unentgeltliche Übertragungen eines Grundstückes, wie bei Erbschaften und Schenkungen, unterliegen nicht der Immobilienertragsteuer, da keine Gegenleistung oder Gewinne erzielt werden. Wird die Immobilie jedoch nach der unentgeltlichen Übertragung verkauft, wird das Kaufdatum für die ImmoEst Berechnung herangezogen.

Hauptwohnsitzbefreiung

Eigenheime (Einfamilienhäuser und Gebäude mit maximal zwei Wohnungen) und Eigentumswohnungen mit bis zu 1.000 m² (inklusive Grundstück) sind in folgenden Fällen von der Steuer befreit:

  1. Wenn das Eigenheim ab dem Kauf- oder Herstellungszeitpunkt für mindestens 2 Jahre als Hauptwohnsitz genutzt wurde.
  2. Wenn die Immobilie innerhalb der letzten 10 Jahre vor dem Verkauf für mindestens 5 Jahre als Hauptwohnsitz genutzt wurde.

Wichtig: Die Steuerbefreiung gilt nur, wenn der Verkäufer den Hauptwohnsitz aufgibt!

Durch die Berücksichtigung dieser Kaufnebenkosten können Käufer und Verkäufer besser planen und unangenehme Überraschungen vermeiden. Es ist ratsam, sich im Vorfeld von Experten wie Immobilienmaklern, Notaren und Steuerberatern umfassend beraten zu lassen.

TIPPS FÜR DEN IMMOBILIENKAUF! WELCHE UNTERLAGEN SOLLTE ICH PRÜFEN?

Beim Kauf einer Immobilie ist es wichtig, sorgfältig alle relevanten Unterlagen zu prüfen, um sicherzustellen, dass Sie eine fundierte Entscheidung treffen. Hier sind die wichtigsten Dokumente, die Sie überprüfen sollten:

  1. Grundbuchauszug:

    • Überprüfen Sie den aktuellen Grundbuchauszug, um sicherzustellen, dass der Verkäufer der rechtmäßige Eigentümer ist und keine Belastungen oder Einschränkungen (wie Hypotheken oder Dienstbarkeiten) bestehen.

  2. Energieausweis:

    • Der Energieausweis gibt Auskunft über den Energieverbrauch und die Energieeffizienz der Immobilie. Dies ist wichtig, um zukünftige Energiekosten abschätzen zu können.

  3. Baupläne und Grundrisse:

    • Verlangen Sie aktuelle Baupläne und Grundrisse, um die genaue Raumaufteilung und Größe der Immobilie zu verstehen. Überprüfen Sie, ob alle baulichen Veränderungen genehmigt wurden.

  4. Nebenkostenabrechnungen:

    • Lassen Sie sich die letzten Nebenkostenabrechnungen zeigen, um einen Überblick über die laufenden Kosten für Heizung, Wasser, Müllentsorgung und andere Gemeinschaftskosten zu erhalten.

  5. Protokolle der Eigentümerversammlungen:

    • Diese Protokolle geben Einblick in vergangene und geplante Maßnahmen und Investitionen sowie mögliche Konflikte innerhalb der Eigentümergemeinschaft.

  6. Baugenehmigungen und Nutzungsbescheinigungen:

    • Stellen Sie sicher, dass alle notwendigen Baugenehmigungen vorliegen und die Immobilie ordnungsgemäß genutzt werden darf.

  7. Kaufvertrag:

    • Lassen Sie den Kaufvertrag von einem Fachanwalt überprüfen, um sicherzustellen, dass alle Vereinbarungen korrekt und zu Ihren Gunsten festgehalten sind.

  8. Liegenschaftsbewertung:

    • Eine professionelle Bewertung der Immobilie kann Ihnen helfen, den tatsächlichen Marktwert zu ermitteln und sicherzustellen, dass der Kaufpreis angemessen ist.

  9. Bescheinigungen über etwaige Sanierungen oder Renovierungen:

    • Überprüfen Sie Dokumentationen von durchgeführten Sanierungen oder Renovierungen, um den Zustand der Immobilie besser einschätzen zu können.

Durch die sorgfältige Prüfung dieser Unterlagen können Sie mögliche Risiken minimieren und sicherstellen, dass Ihr Immobilienkauf erfolgreich und reibungslos verläuft. Benötigen Sie Unterstützung bei der Ankaufsprüfung, ich unterstütze Sie sehr gerne bei der Ankaufsprüfung!

WIE FINDE ICH EINEN VERTRAUENSWÜRDIGEN IMMOBILIENMAKLER?

Um einen vertrauenswürdigen Immobilienmakler zu finden, sind folgende Schritte entscheidend:

  1. Reputation und Erfahrung: Suchen Sie nach einem Makler mit einer nachgewiesenen Erfolgsbilanz und langjähriger Erfahrung in der Branche. Überprüfen Sie Bewertungen und Referenzen, um sich ein Bild von der Reputation des Maklers zu machen.

  2. Lokale Marktkenntnisse: Ein guter Makler sollte über umfassende Kenntnisse des lokalen Immobilienmarktes verfügen. Er oder sie sollte Ihnen aktuelle Marktbedingungen, Preisentwicklungen und relevante Informationen zur Lage der Immobilien bieten können.

  3. Professionelle Netzwerke: Ein etablierter Makler hat in der Regel ein weitreichendes Netzwerk von Kontakten, darunter andere Makler, Finanzexperten, Anwälte und Dienstleister. Dieses Netzwerk kann Ihnen zugutekommen, indem es zusätzliche Ressourcen und Unterstützung bietet.

  4. Klare Kommunikation und Transparenz: Ein vertrauenswürdiger Makler zeichnet sich durch klare Kommunikation, Offenheit und Transparenz aus. Sie sollten sich jederzeit gut informiert fühlen und alle Ihre Fragen ausführlich beantwortet bekommen.

  5. Serviceorientierung: Der Makler sollte Ihre Bedürfnisse und Ziele verstehen und sich aktiv dafür einsetzen, diese zu erreichen. Ein hoher Grad an Serviceorientierung und Kundenbetreuung ist entscheidend.

Indem Sie diese Kriterien beachten und gegebenenfalls persönliche Gespräche führen, können Sie sicherstellen, dass Sie einen Immobilienmakler finden, dem Sie vertrauen können, um Ihre Immobilienziele erfolgreich zu erreichen.

WANN WIRD DIE PROVISIONSPFLICHT AUSGELÖST?

Die Provisionspflicht wird mit Annahme eines Kaufanbotes ausgelöst, wenn die vereinbarte Vermittlungsleistung erfolgreich erbracht und die Bedingungen des Vermittlungsvertrags erfüllt sind. Ein angenommenes Kaufanbot ist in Österreich rechtskräftig und gilt als Vorvertrag zum Kaufvertrag.

TIPPS FÜR EINEN ERFOLGREICHEN IMMOBILIENVERKAUF ALS PRIVATVERKÄUFER!

Folglich einige Tipps für einen erfolgreichen Immobilienverkauf als Privatverkäufer:

  1. Marktwertanalyse: Ermitteln Sie den Marktwert Ihrer Immobilie durch eine gründliche Marktanalyse. Berücksichtigen Sie vergleichbare Immobilien in Ihrer Umgebung und aktuelle Markttrends, um den optimalen Verkaufspreis festzulegen. Wichtig, die verbücherten Immobilienpreise sind relevant, nicht die Angebotspreise! Ein zu hoch angesetzter Preis ist der häufigste Fehler beim Privatverkauf!

  2. Professionelle Präsentation der Immobilie: Präsentieren Sie Ihre Immobilie ansprechend. Lassen Sie professionelle Fotos anfertigen und erstellen Sie, wenn möglich, virtuelle 360-Grad-Touren. Dazu biete ich meine Matterport Kamera zur Leihgebühr an. Ein ansprechendes Home Staging kann ebenfalls helfen, die Immobilie attraktiver zu inszenieren.

  3. Attraktives Exposé: Erstellen Sie ein umfassendes und ansprechendes Exposé Ihrer Immobilie. Dies sollte hochwertige Fotos, detaillierte Beschreibungen, Grundrisse, Lageinformationen und den Energieausweis enthalten.

  4. Gezielte Marketingstrategie entwickeln: Nutzen Sie verschiedene Marketingkanäle, um potenzielle Käufer zu erreichen. Veröffentlichen Sie Ihre Immobilie auf Online-Portalen, sozialen Medien und in Printmedien. Überlegen Sie, ob Sie lokale Flyer oder Plakate verwenden möchten.

  5. Netzwerk nutzen: Informieren Sie Freunde, Familie und Kollegen über den Verkauf. Mund-zu-Mund-Propaganda kann wertvolle Interessenten bringen. Überlegen Sie auch, ob Sie lokale Netzwerke oder Immobilienforen nutzen können.

  6. Besichtigungen professionell organisieren: Planen und organisieren Sie Besichtigungstermine sorgfältig. Bereiten Sie sich auf häufig gestellte Fragen vor und präsentieren Sie Ihre Immobilie im besten Licht. Achten Sie darauf, dass die Immobilie während der Besichtigungen sauber und aufgeräumt ist.

  7. Verhandlungsgeschick: Seien Sie ein geschickter Verhandler. Hören Sie auf die Bedürfnisse und Wünsche der Käufer und versuchen Sie, Win-Win-Situationen zu schaffen. Seien Sie flexibel, aber verlieren Sie Ihre eigenen Ziele nicht aus den Augen.

  8. Rechtliche Aspekte: Stellen Sie sicher, dass alle rechtlichen Aspekte des Verkaufs geklärt sind. Bereiten Sie einen rechtssicheres Kaufanbot vor und stellen Sie sicher, dass alle notwendigen Genehmigungen und Dokumente vorhanden sind. 

  9. Offene Kommunikation: Halten Sie eine offene und transparente Kommunikation mit Interessenten. Seien Sie erreichbar für Fragen und geben Sie regelmäßig Updates über den Verkaufsprozess.

  10. Übergabe: Dokumentieren Sie die Übergabe der Immobilie und stehen Sie für Fragen zur Verfügung. 

Durch die Umsetzung dieser Tipps können Sie als Privatverkäufer den Verkaufsprozess optimieren und Ihre Chancen auf einen erfolgreichen und zufriedenstellenden Immobilienverkauf erhöhen. Oder Sie konsultieren gleich einen Profi.

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